25 Janvier 2017

Souvent mise en place par les investisseurs immobiliers, derrière une Sci se cache un outil complexe. Cet outil est adapté pour se constituer un patrimoine immobilier locatif, se générer des revenus complémentaires pour sa retraite et permettre de partager et transmettre à ses descendants, avec certains points à connaître.

Une structure souple, une transmission plus aisée, une fiscalité à choisir.

Le cadre de la SCI :

Une SCI peut-être mise en place avec ses enfants et son conjoint, en qualité d’associés. Chacun détient des parts sociales de la SCI, propriétaire des biens immobiliers acquis. Vos enfants peuvent donc être associés dès le commencement à vos projets immobiliers locatifs, avec en général des parts minimes.

Le gérant de la Sci peut avoir tout pouvoir sur la gestion de celle-ci, et donc la gérer à son bon vouloir en attendant une transmission en douceur 

La structure de la SCI nécessite des statuts, à rédiger consciencieusement, car il fixe les différentes possibilités de gestion et ne sont modifiables par la suite qu’après des assemblées et surtout des coûts supplémentaires… 

On peut par exemple mettre dans les statuts que le gérant peut décider librement de vendre un bien, seul, sans avis des associés, prévoir une clause qui soumet à un accord des associés la vente de ses parts à une personne qui n’est pas du cercle familial, que le gérant ne peut-être exclue qu’à condition de l’unanimité des associés, bref beaucoup de subtilités à bien penser avant de rédiger ceux-ci… 

La transmission, comment ça marche ?

On peut très facilement donner ses part sociales à ses héritiers, tout en respectant les abattements fiscaux, pour exemple, à cette date précise, 100.000 euros tous les 15 ans…loi qui pourrait très bien changer lors du nouveau mandat présidentiel à venir… (précédemment 5 ans… )

Il est donc aussi plus simple de prévoir des montants faibles et ronds de parts sociales, 1 , 10 ou 1000 euros, ce qui facilitera le seuil d’imposition.

Quand on ne possède pas via le biais d’une SCI ses biens immobiliers, il est beaucoup moins évident de partager équitablement pour ses enfants, car si l’on donne un appartement à l’un, et une maison à l’autre, les valeurs ne seront pas les mêmes !) Alors qu’en SCI, c’est très simple, on donne tant de part sociales à valeurs égales 

La donation peut également se faire en démembrement de propriété, les parents peuvent donc conserver l’usufruit –(qu’est-ce que l’usufruit ??ça sera l’objet d’un autre article… )des parts sociales, et par conséquent les revenus de ceux-ci. Cette solution facilite la possibilité de donner plus de parts et également de diminuer l’addition fiscale.

En parlant d’addition fiscale 

Attention, 2 possibilités s’offrent à vous, et elles sont IRREVERSIBLES ! Bien choisir l’imposition dès le départ suivant votre situation.

Effectivement, le choix se fait entre l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés !

Pour le choix de l’Impôt sur le revenu, chaque associé est imposé chaque année en fonction de ses parts. Les revenus dégagés si il y en a, s’ajoutent aux revenus fonciers de sa feuille d’imposition, et sont donc taxés à hauteur de sa tranche d’imposition, plus les taxes sociales de 15.5%.

Donc si vous êtes dans une tranche à 45% sur l’IR, + 15.5%, le taux global est de 60.5% !!! 

Cette imposition s’applique également si les revenus ne sont pas distribués, et réinvestis pour l’achat d’un nouveau bien immobilier via la SCI.

D’où pour certains le choix de l’impôt sur les sociétés !

Dans cette solution, on peut en plus déduire l’amortissement des immeubles détenus par la SCi, et également les frais de gestion. Des déficits peuvent être alors créés pour éviter toute imposition 

Pour résumé l’IS, si la SCI a un résultat positif, le bénéfice est imposé au taux réduit de 15% jusque 38120 euros puis de 33.33% au-delà. Si un dividende est versé en fin d’année aux associés, un abattement de 40% s’applique, et le reste soit 60%, est imposé dans la catégorie capitaux mobiliers.

Attention tout de même, en terme d’imposition sur les plus-values, les associés ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention ! contrairement au choix sur l’IR …

Donc si les perspectives sont des belles plus-values, avec une détention longue de la SCI, à éviter, mais l’IS est intéressant pour les foyers à haut revenu…

La bonne gestion 

Une assemblée générale doit être faite tous les ans, avec la rédaction d’un procès verbal. Une comptabilité doit être faite, la SCI doit posséder un compte bancaire à son nom, et les revenus et dépenses y figurer. Attention le non respect de ses règles peut donner lieu à une sanction du Fisc… 

Pour toutes informations supplémentaires n’hésitez pas à nous contacter ! Nous nous ferons un plaisir de vous donner plus d'informations et de répondre à votre projet.

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